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房屋按揭贷款流程详细步骤 第三方房产抵押的风险有哪些

发布时间:2022年01月14日 来源:广州房产官司律师
[导读]:  车天驰律师,广州房产官司律师,现执业于广东诺臣律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,

 车天驰律师广州房产官司律师,现执业于广东诺臣律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

房屋按揭贷款流程详细步骤

  很多人在购房时都是选择的按揭贷款的购房方式,一部分人是因为自己没那么多钱,还有一部分人则是想在手中留下一笔资金进行周转,那么进行房屋按揭贷款要怎么办理呢下面就让为大家带来的房屋按揭贷款流程详细步骤的相关内容,一起来看看吧。

  一、房屋按揭贷款流程详细步骤

  选择房产

  购房者如想获得楼宇按揭服务,在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时,还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持,以保证按揭贷款的顺利取得。

  办理按揭贷款申请

  购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后,应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定,准备有关法律文件,填报《按揭贷款申请书》。

  签订购房合同

  银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件,经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后,发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

  签订楼宇按揭合同

  购房者在签订购房合同,并取得交纳房款的凭证后,持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

  办理抵押登记、保险

  购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房,在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下,由于按揭贷款期间相对较长,银行为防范贷款风险,要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险,应列明银行为第一受益人,在贷款履行期内不得中断保险,保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前,保险单交由银行执管。

  开立专门还款账户

  购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后,按合同约定,在银行指定的金融机构开立专门还款账户,并签订授权书,授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件,履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务

  二、房子按揭贷款的条件

  1、年龄在18-60岁的自然人

  2、具有稳定职业、稳定收入,按期偿付贷款本息的能力

  3、借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁

  4、有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件。

  5、有所购住房全部价款30%以上的自筹资金,并保证用于支付所购住房的首付款。

  6、有贷款行认可的资产进行抵押或质押,或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。

  三、银行个人住房按揭贷款的风险

  系统风险

  个人住房按揭贷款的系统风险主要是指,因为经济、金融政策等一系列宏观因素发生变化,对个人住房按揭贷款业务中存在的缺陷造成影响,金额所导致系统性风险。如下:

  1、利率风险:个人住房按揭贷款业务的期限一般都比较长,在五年以上,最长可达三十年。在这种跨度较大的时间内,可能会出现几次大型经济波动,导致市场利率出现变化。在商业银行的经营过程中,当个人住房按揭贷款业务所占的资产达到某一界限时,利率的变化就可能会给其带来无法避免的经济风险。

  2、流动型风险:

银行的资金大都始终处于一个流动状态,当银行的流动资金无法满足其流动需求量时,就会出现银行资金无法满足支出资金需求量的风险,个人住房按揭贷款是一种有效期比较长的业务,其资金流动特性比较低,而在银行中的资金来源大都期限不长,会导致其将短期资金用于长期运作,造成支付现金无法达到支付需求的风险。

  3、住房贬值风险:新世纪以来,我国的住房价格一路上涨,但随着我国政府对房地产经纪的宏观调控力度不断加大,其市场回归理性发展,有些城市的住房价格将会逐渐下降,一旦房价下降幅度超出购买者原来的预算范围,就会给商业银行的贷款造成一定的风险。

  银行后期管理风险

  个人住房按揭贷款是一种有效期在5-20年的长期业务,在贷款发放完以后,银行需要投入大量的人力、物力和财力对相关资料进行整理和管控。在这期间会出现风险主要有:①相关资料在整理、移交以及保管等过程中受到损害或者丢失,导致贷款依据缺失;②抵押登记不规范,导致抵押物品的价值无法达到贷款需要偿付的价值;③贷款发放以后,银行因监控管理以及催款不力,导致借款人出现拖款和赖账行为。

  开发商带来的风险

  新世纪以来,我国房地产市场飞速发展,大量房地产开发企业不断崛起,有些企业因具有比较雄厚的资金后盾以及良好的经营业绩,成为各银行所争夺的合作对象,但这种竞争会给一些信誉较差的企业带来可乘之机,使用各种不法手段对银行进行欺诈,以虚假信息向银行申请住房按揭贷款,达到目的后即进行资金转移。

  项目存在的风险

  项目风险也是按揭贷款的源头风险,其风险主要来源于开放商以及楼盘自身所附带的不足,致使借款人出现违约以及抵押物品价值失效等情况。在项目风险所涵盖的内容较多,主要有:开发商的后续资金缺乏,导致无法按期完工交房;开放商缺乏预售资格进行违法售房,预售合同无效;客户和开发商之间因为房屋问题出现争执甚至解约等。这些情况一旦出现,就会导致客户拒绝还款,解除购房合同,银行就会成为风险直接承担者。

  信用风险

  首先,因为社会缺乏对个人信用进行评价、约束的机制,导致社会风险的存在;其次,由于有些借款人存在赖账心理,当担保条款以及抵押物品对其约束力较差时,就会出现借款人信用风险;再次,由于借款人对于自身的实力预期过高,导致家庭收入无法满足还款要求,出现支付风险;最后,由于借款人发生意外事故,导致身体出现残疾,失去还款能力,出现意外伤害风险。

  抵押风险和欺诈风险

  由于价值评估的方式存在差异,可能会出现高估房,导致客户的贷款成交数较高,进而出现贷款金额高于抵押物价值的风险。由于房屋建筑违规或存在质量问题,抵押物的产权无法移交,导致抵押物无效,出现贷款风险。此外,因为一些不良开放商制造虚假按揭进行骗贷,并将贷款挪用,导致楼盘无法按期竣工,抵押物无法得到有效落实,甚至有开发商携款逃跑,都会导致欺诈风险

  以上就是为大家带来的房屋按揭贷款流程详细步骤的相关内容。按揭贷款,是非常合理的一种贷款方式,进行房屋按揭贷款,不仅可以提前购买到自己心仪的房产,同时还可以使得自己手头资金较为充裕,一举两得,但是大家在进行贷款时也要自己注意贷款过程中存在的风险。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

第三方房产抵押的风险有哪些

  不管是什么样的抵押都会有风险的。不确定的事情就会有恐惧,进而带来风险,因为未知就会带来风险,抵押出去之后的任何情况都是无法预知的,没有人能预知未来,所以对于抵押的物产的风险也是未知的。下面就为大家介绍一下第三方房产抵押的风险有哪些

  一、第三方房产抵押的风险有哪些

  1、评估风险。

  随着经济的发展,当前可充当抵押物的资产越来越多,并且行业跨度大,因此,对于抵押物的评估,各家银行纷纷借助于评估机构。但在利益的驱使下,有的评估机构不惜出具虚假评估报告。借款人申请贷款时,评估费用由借款人支付,评估机构可能故意抬高房产的评估价格,让借款能够申请更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房产时,评估机构又会故意降低房产的评估价格。

  2、租赁权对抗风险。

  一是抵押物难以处置。按照;买卖不破租赁;的原则,如果;先租后抵;,借款人即使不能按期还贷,由于租赁仍然有效,信用社也很难处理抵押房产。

  二是租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前,如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议,并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人,信用社即使获得了产权也将很难获得租金收入用于还贷。

  3、登记风险。

  一是虚假登记,抵押贷款至有权部门进行登记是保证贷款合同生效和优先受偿的必要条件,但当前却存在重复登记,以及登记部门的个别人员出具虚假登记证明的问题,造成贷款出现纠纷时,信用社无法对抗第三人,权益得不到保护。

  二是;一物多押;的风险。我国《担保法》规定:;财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。;借款人将房产抵押给多个银行后,一旦破产倒闭,抵押房产将很难处置变现。

  4、优先受偿风险。

  我国《担保法》规定抵押贷款按规定至有权部门进行抵押登记后,可以优先受偿。但这也存在例外情况,一是建设工程价款优先权。最高人民法院;法释〔2002〕16号,明确指出依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二是税收优先权。《税收征收管理办法》45条第1款规定:第;税务机关征税款,税收优先于无担保债权,法律另有规定的除外。;该规定表明,只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前,即纳税人欠缴税款在先,以其财产设定担保在后,税收就优先于担保物权这种私权力。

  5、抵押物价值风险。

  由于市场经济的发展,商品价格波动频繁,特别是近年来房产价格急剧上升,而目前楼市又不景气,因此房产价值较难以把握,存在较大的市场风险。当前美国的次贷危机就是一个很好的例证。

  6、变现风险。

  变现成本大。抵押物的处置大抵要经过起诉、评估、拍卖等几个环节,每一个环节的费用都要信用社先行垫付,加之本金、利息,往往存在资不抵债的问题。

  二、房产抵押贷款流程

  1、借款人在银行开立活期存款帐户;

  2、准备贷款要求的资料;

  3、面签银行;

  4、银行报卷和审批;

  5、银行审批通过后,通知借款人审批结果,并与借款人签订借款合同;

  6、到建委做抵押登记;

  7、建委出它项权利证;

  8、视情况办理保险、公证等手续;

  9、银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中;

  10、借款人按借款合同的规定还本付息。

  三、用第三方房产抵押借款有诉讼时效吗

  1、用第三方房产抵押借款的债权有诉讼时效,涉及的抵押权也有担保期限的限制。

  2、一般情况下,不管是借款的债权还是抵押的担保物权时限的起算点可以根据合同约定。如果没有特别约定,债权的诉讼时效为民事权利最长时效二十年,抵押权的保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。

  以上就是为大家介绍的关于第三方房产抵押的风险有哪些的相关内容。既然未知是会让人恐惧的,那么就选择熟悉好了。了解到的话就会失去一些恐惧,拥有面对风险的勇气,那样就不会对抵押的物产有强烈的不放心了,而且还能选择适当的方法规避风险。

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