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小产权房名不正言不顺,维权何去何从?小产权房能否转成大产权

发布时间:2021年12月15日 来源:广州房产官司律师
[导读]:  车天驰律师,广州房产官司律师,现执业于广东诺臣律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,

 车天驰律师广州房产官司律师,现执业于广东诺臣律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

小产权房名不正言不顺,维权何去何从?

  问题1


  什么是小产权房买小产权房有什么风险


  1什么是小产权房我国法律上没有小产权房的定义和规定,人们通常所称小产权房:通常指在我国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设且没有取得合法的用地手续和规划手续,面向社会销售的房屋。由于在集体土地违法建设且没有合法用地手续和规划手续,因此这类住房无法得到国家房管部门颁发的产权证,而是由乡政府或村委会颁发,所以也称小产权房。


  2买小产权房有什么风险一合同法律效力风险:小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。


  二、房产转让风险:小产权房拿不到房产证,不构成真正的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。根据的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。


  三、政策风险:购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。


  四、监管缺位,购房者利益难保障:小产权房屋的开发建设没有法律进行监管,开发建设过程存在严重的监管存缺位,房屋质量和房屋售后保修难以保证,对购房者的利益有很大影响。


  问题2


  如何避免买到小产权房目前国家对小产权房的态度是坚决遏制,尽管也有;让小产权房通过补交土地出让金从而实现转正;的呼声,但也一直只是呼声。小产权房风险大,提前规避是王道。以下为规避方法。


  1、一定要求开发商或置业顾问将重要的口头许诺写进白纸黑色的购房合同,口说无凭,避免后期出现纠纷。


  2、购房者在在购房时,要求开发商必须出示五证:、、、、。购房者应注意无证是否齐全,五证上所标定的地块、房屋是否与所销售的地块和房屋相一致。;五证;齐全才能购买。


  3、购房者与开发商签订商品房买卖合同后30日内应到房地产管理部门备案,完成备案是交易成功的标志。


  4、去房管局查验一下,自己所购房源是否在房管局官网或者透明房产网上有房源备案,如果有,则基本能证明是正常房源。


  5、还有一条最直接的方法就是问能否做按揭贷款,如果能则说明可以进行产权抵押,基本属于正常商品房。


  6、最后,就小产权房出现的地域特征来说一般是城乡结合部和远郊,所以在这类地域买房一定要加倍小心。


  问题3


  不小心买到小产权房该如何维权销售小产权房是否违法1不小心买到小产权房该如何维权小产权房没有合法用地、规划手续,根据第五十二条的规定,违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。购房者可与出卖人协商解决,协商不成可向法院主张合同无效,要求出卖人退购房款并要求赔偿因此受到的损失。2销售小产权房是否违法根据的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据最高人民法院在中表示:在农村宅基地、责任田上违法建房出售如何处理的问题,涉及面广,法律、政策性强,现有关部门正在研究制定政策意见和处理办法,在相关文件出台前,不宜以犯罪追究有关人员的刑事责任。发现负有监管职责的国家机关工作人员有渎职、受贿等涉嫌违法犯罪的,要依法移交相关部门处理;发现有关部门在履行监管职责方面存在问题的,要结合案件处理,提出司法建议,促进完善社会管理。





小产权房能否转成大产权

  根据研究发现,小产权房;并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的小产权房;,也称;乡产权房;,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。


  所以,小产权其实就是;乡产权;;集体产权;,它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些,;小产权房;是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的;商品房


  另一方面,在买房过程中界定大产权房与小产权房,*主要的标准是看房产所占土地的来源。如果是国家划拨或者转让的,属于大产权。这类房产在建设之初就已经向国家缴纳了相应的土地使用费用,个人在购买后,受到国家的认可,可以出售、抵押。


  而小产权房如上文所说,其土地是;集体所有制,建设用地一般是乡政府集体所有,以乡政府的名义开发。这类房产只能由这个乡的村民购买居住,不受国家承认。


  可以说小产权是不可能转为大产权的,花钱、走关系都没用。除非国家将小产权的交易放开,或者说国家对小产权房屋的用地进行改造或者统一换证,才能转变成大产权。


  以上就是整理的关于小产权房拆了是否有补偿的相关问题,从上面的论述我们可以看出,小产权房因为其特殊性,所以在拆迁补偿中可能会使得不明就里的购房者受到损失,而且这些小产权房因为得不到政府和法律的认可,常常会导致受害人的权益救济之路十分艰辛,所以我们一定要慎重的选择是否购买小产权房。







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