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小产权房的法律解释 小产权房与大产权房的区别

发布时间:2022年06月21日 来源:广州房产官司律师
[导读]:   车天驰律师,广州房产官司律师,现执业于广东诺臣律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷

  车天驰律师广州房产官司律师,现执业于广东诺臣律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

小产权房的法律解释

  所谓的乡产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做乡产权房。


  对小产权的解释归纳起来主要有3种解释,目前面临整治的小产权房,指的是下面的第三种。


  第一种解释是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。


  第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。


  第三种解释是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。


  第一种和第二种解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖,其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证。


  从价格看,乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。


  从住房形态看,一样是普通住宅。


  从买卖手续看,没有缴纳商品房买卖的契税。


  从使用成本看,物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。


  从物业管理看,由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理,服务管理水平不是很高。


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小产权房与大产权房的区别

  ;小产权房;的性质有三种:一种是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。最后一种是各类农业园或养老院的别墅:这类房屋一旦发生纠纷,购房者无法得到赔偿,因为买卖合同是无效的。


  多数人都会搞错 小产权房和大产权房有啥不同


  小产权房与大产权房的区别


  一、小产权房


  1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发,职工并没有实际的产权。


  2、职工想要转让小产权房的话,必须在购买五年之后才能够进行。


  3、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有,并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。


  4、购买小产权房之后,若要再转让,必须补交土地出让金,否则便不能够上市交易。


  二、大产权房


  1、大产权房的房产证由国家颁发,被国家认可和接受。


  2、职工可以自由出售或转让大产权房,没有时间上的限制。


  3、大产权房的用地是由国家划拨或者转让的,销售对象可以是任何人。


  4、购买大产权房之后,购买者可以自由进行使用、出售或转让,不用补缴任何费用。


  买小产权房会具备一定的风险


  1、缺少;五证;


  ;五证;即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如果没有;五证;是不能办理房产证的。没有产权,不受法律的保护。


  2、拆迁难补偿


  除了不能办理房产证外,那些;便宜房;实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且业主也不会得到拆迁安置补偿。


  3、质量难保证


  房屋质量没人监督,一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也极容易出现问题。


  4、小产权房不能抵押或者上市转卖


  由于没有正规的产权证,小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。


  5、小产权房不能抵押贷款


  小产权房不能在房地产管理部门登记备案,所以不可以办理抵押等他项权利,没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行,银行贷款就无法批复。


  大产权房存缩水风险


  房屋使用年限分两个概念:一个是房屋本身的使用年限,另一个是土地使用年限。房屋是私人财产,购房者享有永久的所有权和使用权。土地是国家的,开发商和个人拿到的只是使用年限。因此我们通常所说的产权年限,指的是土地的使用年限。


  房屋产权的年限,是从开发商拿地之日起开始计算的,而地产开发的周期一般较长,因此购房者到手的产权一般会缩水几年,一般70年产权的房子实际使用年限也就60多年,一些50年、40年产权的房子使用年限更短。如,位于大兴的天同11号项目1993年拿的地,中间涉及很多纠纷,到2014年8月才开盘,目前仍有房源在售,于今年下半年交房,即使今年入住,房子产权也缩水了23年。因此,购房者在购买房子之前,一定要咨询项目的拿地时间,而不仅仅是交房时间。





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