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拆迁补偿安置合同的主要条款 强制迁拆房屋的条件、程序及法律依据

发布时间:2022年07月06日 来源:广州房产官司律师
[导读]:   车天驰律师,广州房产官司律师,现执业于广东诺臣律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调

  车天驰律师广州房产官司律师,现执业于广东诺臣律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

拆迁补偿安置合同的主要条款

  拆迁补偿安置合同的主要条款

  拆迁补偿安置合同一般应具备以下条款:

  1、拆迁当事人的姓名、名称、住所地、通讯地址等基本情况。

  2、拆除房屋的有关情况,包括房屋的座落地点、结构、楼层、面积、质量、间数以及附属设施等等。

  3、补偿方式、金额和时间。补偿方式分货币补偿和房屋产权调换。若是货币补偿,则补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。若是产权调换,则按照拆迁房屋和调换房屋各自的房地产市场评估价格计算,结清产权调换的差价。值得注意的是,在大多数情况下,被拆迁人可以选择补偿方式,但是在以下两种情况下,不得选择补偿方式:①拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿;②拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人对解除租赁合同达不成协议且被拆迁人不能对承租人进行安置的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换,产权调换的房屋由原房屋承租人承租。至于补偿的时间,一般应在拆迁前一次性补偿。

  4、房屋估价。在实行货币补偿形式的情况下,需要对被拆迁房屋的市场价格进行评估,在实行房屋产权调换形式的情况下,需要同时对被拆迁房屋和所调换房屋的市场价格进行评估,以作为结清差价的依据。至于房屋的评估机构的选择,应由拆迁人和被拆迁人共同选定,如双方未能就选定评估机构达成合意,则由双方各提出一至两家评估机构,抽签决定。评估费用一般由拆迁人承担。有些地方性法规、规章规定,评估工作由当地拆迁管理部门下属的房地产评估机构承担,这种规定显然属于行政性垄断,被拆迁人对其评估价格的公信力也多持怀疑态度,因为拆迁管理部门多为当地的房地产管理部门,房地产管理部门在进行房地产行政管理过程中与拆迁单位难免建立一些关系,而被拆迁人与房地产管理部门的联系很少,被拆迁人有理由怀疑拆迁人利用与房地产管理部门的关系去干预和影响房屋评估的过程和结果。所以,笔者认为,利用地方性法规、规章规定市场主体之间民事行为中的房屋价格评估由拆迁管理部门下属的房地产评估机构承担并非妥适。当然,被拆迁房屋与调换房屋的价格也并非一定要进行评估,若双方能就补偿的金额和差价结算的金额达成一致意见,就可以不评估,这样一方面可以尽快签订拆迁协议并付诸实施,节省时间,提高效率,另一方面可以省却一笔评估费,降低拆迁中的成本。

  5、拆迁安置办法。安置是针对被拆迁房屋的承租人的。在被拆迁人不能与房屋承租人解除租赁关系且不能对承租人进行安置的情况下,拆迁人应当对承租人进行安置,可以支付临时安置补助费,也可以提供周转房。

强制迁拆房屋的条件、程序及法律依据

  强制迁拆房屋的条件、程序及法律依据

  所谓的强迁,是指房屋拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人经协商达不成拆迁补偿安置协议,经一方当事人向被拆迁房屋所在地的区、县房地局申请行政裁决后,被拆迁人或者房屋承租人没有在行政裁决规定的时间内完成搬迁的,依法强行拆迁房屋的行为。

  强迁有两种方式:

  1)行政强迁,经区、县房地局申请,由区、县人民政府责成区、县房地局和公安机关等有关机关部门实施的强迁;根据条例第十七条规定,实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。

  2)司法强迁,由区、县房地局向人民法院申请,由人民法院实施的强迁。

  实施强迁的同时,拆迁人对被拆迁人或房屋承租人的补偿安置同时实施。

  目前规范城市房屋强制拆迁工作的最重要的行政法规是国务院二00一年六月十三日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》。该条例规定的城市房屋强制拆迁的方式有两种,即行政强制拆迁和司法强制拆迁。城市房屋行政强制拆迁是指行政机关在被拆迁人不履行生效行政裁决中确定的搬迁义务时,依照法定的权限和程序,迫使被拆迁人履行裁决规定义务的行为。根据条例第十七条规定,实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。

  一、城市房屋行政强制拆迁的相关程序

  按条例规定,只有在被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,而且该裁决已经生效,房屋所在地的市、县人民政府已作出行政强制拆迁决定书的前提之下,才真正适用于城市房屋行政强制拆迁。建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的出台,是对条例的补充和完善,对于维护当事人的合法权益,规范城市房屋行政强制拆迁程序将起到十分重要的作用。主要体现在:

  首先,拆迁当事人向房屋拆迁管理部门申请裁决。按照条例和规程的规定,拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议的,向房屋拆迁管理部门申请请求裁决,这也是申请裁决的前提。行政强制拆迁的依据是生效的裁决,所以适用行政强制手段拆迁的前提条件是拆迁当事人向房屋拆迁管理部门提出了裁决的申请,且有了生效的裁决,行政强制拆迁才可能发生。

  其次,强制拆迁前必须先调解。房屋拆迁管理部门审查决定受理以后,应进行调解。调解是房屋拆迁管理部门作出裁决前的必经程序,房屋拆迁管理部门在调解中必须充分听取当事人的意见,对当事人提出的合理要求应当采纳。拆迁当事人拒绝调解的,房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。

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