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不小心买到小产权房,能反悔不要吗?农村小产权房交易的风险防范

发布时间:2022年07月21日 来源:广州房产官司律师
[导读]:   车天驰律师,广州房产官司律师,现执业于广东诺臣律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷

  车天驰律师广州房产官司律师,现执业于广东诺臣律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

不小心买到小产权房,能反悔不要吗?


  我们知道,小产权房是一类非常特殊的房产,其产权证并不是由房管局出具的,而是由各地的乡县政府颁发,所以叫小产权房。因此小产权房的产权证并不是受到法律认可的真正有效的产权证,所以小产权房的买卖是不会受到法律保护。同时由于小产权房一般是在农村集体用地上建成的,因此只能向集体成员内部进行转让、置换,这就更加排除了;外村人;可以在本村买卖小产权房的机会,给购买者增加不少风险。因此很多购买者一开始看到价格低廉便快速购入小产权房,待购买后真正了解了却后悔不已,那么可以怎么处理小产权房呢




  小产权房分为在集体建设用地上的合法建成的房子和他人占用土地的违反建成的房子。如果是占用土地的违法建成的小产权房,整个房子的来源就已经不合法不合规,因此购房者可以要求卖方承担缔约过失责任并要求解除合同。如果是不小心买到的合法建成的小产权房,可以通过以下途径解决:


  1、在购买者是集体成员以外的人的前提下,卖房者和购买者已经签订了小产权房的房屋买卖合同,但是还没得到由乡镇政府颁发的产权证,此时存在拆迁、法律不承认的风险,你可以向卖房者协商解决,最好是可以请求对方解除买卖合同并退回购买小产权房的房款。




  2、在购买者是集体成员以外的人的前提下,购买者是从集体成员内部或者他人购买的已经有产权证的小产权房,但是无法过户,此时最好是根据具体情况聘请相应的律师进行介入处理。


  3、购买者经过当地乡政府的审批,有资格购买集体土地上的房子并如期取得了相应的产权证明或者土地使用证明,那么自己购买的小产权房的法律风险降低,可以对所购入的小产权房出售、出租。


  买房不是小事,需要从房子的来源、性质、性价比、所在地理位置等因素进行了解,不能因为贪图便宜而掉入坑中。购房者买到了小产权房后发生争端也不要不管不理,学会拿起自己的法律武器来维护属于自己的合法权益。


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农村小产权房交易的风险防范

  根据我国现行法律规定,非本集体经济组织的成员,不得购买在集体所有的土地上建设的房屋。因此,小产权房的交易是违反国家法律的强制性规定的,这类房屋买卖的合同本身是违法也是无效的。目前因农村小产权房交易引发的民事纠纷正在逐年递增,笔者所在的人民法庭上个月就受理了两起类似案件。因此,正确认识小产权房交易的风险对于防范房屋交易风险和化解社会矛盾都具有非常重要的现实意义。


  购买小产权房在现实中主要存在以下四方面的风险:一是办不了房产证,这类房屋是建在集体土地上,根据法律规定是不允许对外销售的,购买这样的房屋在没有改变土地性质的情况下是不能办理房产证的,没有房产证的房屋在法律意义上是不受保护的,同时,这类房屋在再次转让及遗赠、继承等方面都会面临困难;二是违约风险,由于小产权房交易违反了国家法律的强制性规定,其买卖合同是违法的,也是自始无效的,一旦某一方反悔并诉至法院,法院将判决退款退房,在实践中,很多卖方都是抓住这一点搞一房二卖或者进行其他的违约行为;三是拆迁难补偿,购房者虽然双方签有购房合同,但却属无效合同,小产权房除了不能办理房产证外,大多还是违章建筑,有被拆除的危险,业主也不能因为拆迁而得到安置补偿;四是房屋质量没有保证,小产权房不是商品房,出售方不是合法的开发公司,购买后不能享受到规定的售后保修服务,发生质量问题往往只能自行承担。


  笔者在办理此类案件过程中,针对农村小产权房交易的特点总结了三点防范意见:第一是要提前认识到小产权房交易的风险,最好是不要购买这种农村小产权房,也就避免了购买小产权房而引发的一切风险;第二是已经购买了这种小产权房的业主,要积极找到出卖方协商,尽可能地通过补交土地出让金,转变土地性质,从而使小产权房变成能够办理房产证的商品房,从而使自己的权利受到法律的保护;第三是在与出卖方协商未果的情况下,可以起诉至法院,请求法院确认此类房屋买卖合同无效,实现退房退款的目的,如果购买方是在不明知所购买的房屋属于小产权房的,卖方在签订合同时也未尽到告知义务的,购买方还可以依法追究卖方的缔约过失责任。







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